中高档装修《房屋验收白皮书》供业主接收房屋-长沙装修博客

中高档装修《房屋验收白皮书》供业主接收房屋

中高档装修《房屋验收白皮书》供业主接收房屋

近年来,随着我市经济社会的快速发展,人民生活水平大幅提高,商品房曾经成为重要的居民消费品。为保障广大市民在商品房消费时的合法权益,让市民百姓“明白置业、放心置业、安全置业”,房管局根据相关法律、法规,结合日常工作中接到的群众投诉案件,编制了房地产市场消费提示系列,供广大市民朋友在买房置业时参考。此次消费提示的主题是业主接收房屋时如何验收房屋。

  一、熟悉程序

  接收入住通知→预备资料→交验业主资料→领取和查验开发商交房所需提供的文件资料→验收房屋→就验收中存在的问题提出质询和书面整改意见→与开发商协商,得到解释和问题整改书面承诺→签署《房屋验收交接表》并领取钥匙。

  重点提示一:签署《房屋验收交接表》就意味着消费者对开发商交付的房屋能否符合合同商定表示了认可。因而消费者应先验收房屋,并对质量问题整改、维修后,再签署《房屋验收交接表》。

  重点提示二:缴纳物业费并不是购房者查验房屋的必要条件,开发商和物业公司不得以此限制购房者查验和接收房屋。

  二、预备工具

  1、橡皮小锤:用于检查墙面、地面、窗台空鼓;

  2、水盆或水桶:用于检查排水能否通畅;

  3、卷尺:用于测量房屋净高;

  4、20米长通明水管:用于检查地平;

  5、塑料袋:用于检验防水;

  6、万用表:用于检测电路;

  7、验电插头:用于检查插座有无脱线、不通;

  8、相机:用于留影取证;

  9、其他工具。

  三、查看资料

  (一)配套项目

  入住前,业主首先应查看物业服务公司能否按照《郑州市新建住宅小区交接验收办法》的规定,对小区的设备设备和公共环境进行了验收。了解小区能否按照规划设计建设的,可对照规划详图或总平面图等相关资料,要紧查看小区规划、楼的数量和摆放、绿地和活动区、小区道路、绿化、雕塑小品、机动车停车场、非机动车车棚、信报箱、物业管理服务用房、会馆、消防、变配电、安防监控、楼宇自控、电梯等设备设备等能否与设计相符。

  楼盘交付应做到“五通一平”,指通电、通路、上水、燃气、污水和土地平整。园林绿化能否完工。

  (二)物业服务

  业主应查看相关物业服务的合同、文件等,了解小区物业服务概况以及收费情况等。

  新建小区,业主大会与业主委员会尚未成立,但是物业管理工作曾经开始展开,因而要由开发建设单位代表业主根据一定标准选聘物业服务企业对该项目实施前期物业管理,并与之签定前期物业服务合同。前期物业管理合同是由行政主管部门制定的示范文本,对物业服务公司和业主都具有约束力,会较为公平的维护业主和物业服务公司的合法权益。待业主大会成立并与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时,前期物业管理合同终结。

  关于物业服务费用缴费起始时间和缴费人的问题。根据有关规定,凡纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位缘由未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。由于业主本身缘由未办理入住手续或办理房屋入住手续后未实际居住而形成的房屋空置,业主应按照物业服务合同商定全额交纳物业服务费用。

  (三)两书一表(或一单)

  业主在收楼时,首先要审核开发商能否具备交付房屋的全部文件资料,必要时可以要求核对相应原件。只要证件(原件)齐全,才具备签署《房屋验收交接表》的文件条件。如开发商手续不完整,业主有权拒绝在相应手续上签字,并要求开发商承担逾期交房的违约责任。

  这些文件资料要紧包括“两书一表(或一单)”。“两书”是指《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》,“一表”《建筑工程竣工验收备案表》,“一单”是指《五大责任主体项目竣工验收备案受理回执单》。

  《商品住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺。

  《商品住宅使用说明书》是对房屋的结构、功能和各部位、部件的类型、功能、标准等做出的说明,以及提出的使用留意事项。

  《建筑工程竣工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料,是开发商必须对楼盘担任的标记文件。

  《五大责任主体项目竣工验收备案受理回执单》,是由建设、勘察、设计、施工、监理单位联合对项目验收合格,并向建设主管单位报送资料备案的受理回执。

  《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》原件和《建筑工程竣工验收备案表》的复印件是可以带走的。

  另外,还有《管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)》等。

  四、验收房屋

  1、看房间

  首先要细心检查每个房间能否达到“线直、面平、角正”。线直是指阴阳线要直;面平是指室内六个面都要平;角正是指空间角要正。

  2、看墙壁

  首先要细心检查每个房间墙体能否平整,墙壁能否有裂纹、空鼓、污渍和面层剥落,门窗、阳台等部位有无开裂现象,特别是房屋和阳台连接处能否有裂缝,这种裂缝很有可能出现危险。如果在收房过程中发现房间内的墙面有结露现象,则应考虑外墙所做的保温层能否出现了问题。

  3、看顶棚

  检查顶棚能否有裂缝,抹灰能否有脱皮、裂缝、霉点等问题。

  4、查渗水

  要紧分为外墙、屋顶渗水和厨房卫生间墙体、顶面渗水。外墙、屋顶渗水最好是在房子交楼前,下大雨后的第二天前往查看,这时候墙壁如果有问题,会了如指掌。厨房卫生间墙体、顶面渗水,可以查看相关部位能否有水渍、裂痕,粉刷能否有起皮现象。

  5、查地面

  楼地面面层与基层粘结能否牢固,有无不空鼓;全体面层能否平整,有无裂缝、脱皮、起砂的现象。卫生间、阳台地面应低于相邻地面起码2厘米左右,不应有积水,倒泛水和渗漏。

  6、测层高

  房屋层高是指房屋上下两层楼面(标准层)、或楼面至地面(底层)、或楼面至屋顶面(顶层)的垂直距离,室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。室内净高加上20公分左右的楼板即面层厚度就等于房屋层高。消费者可在每间室内四角及中心的五个点测量房屋层高看其能否符合合同商定。

  7、试门窗

  首先看户门的品牌、材质、功能与开发商的承诺能否相符,留意其周边密闭性能否好,如果门框间缝隙较大,应该要求调整,试试锁头能否好用;看门开启能否自如,有无特别杂音,关闭严不严;猫眼能否清晰,门铃能否正常,电子防盗和对讲系统能否正常,单元门能否受控打开。

  窗户要留意窗框的材质与规格,窗玻璃的材质、厚度能否符合承诺,有没有双玻改单玻,有无残缺;窗边与混凝土能否无缝隙,窗户开关能否灵活,锁扣能否正常,窗户的密封性如何,留意窗台有无渗水,密封胶条能否完整牢固,窗底部滑道能否平滑,护栏能否牢固,纱窗能否配置。

  8、上下水

  上下水管道有无渗、漏、堵现象。打开水龙头,尽可能让水流大一点、急一点,试试水压和排水速度。每个地漏都应做通水试验,可用盆或桶装满水往里倒,看能否畅通。

  9、验防水

  这里专指厨卫的防水。具体方法是:用塑料袋装满沙子放在地漏上,然后在厨房、卫生间蓄一些水(约1~2厘米高),24小时后,到对应的下层卫生间,看其顶部能否渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行,这样既可检测自家卫生间的地面能否渗漏,也可检测自家卫生间的顶部能否渗漏。

  10、查电路

  漏电保护安全可靠,电器插座安装平整、牢固,电源已接通正常;关闭分闸,检查各个分闸能否完全控制各分分线路。

  电表在户外的,应检查其能否能控制室内的灯具及室内各插座,方法是拉闸后看户内能否完全断电。电表在户内的,应检查闸具能否控制户内电器。控制闸具应分开,如室内应设置控制灯光的闸具和控制插座的闸具,空调的线路应与其他线路分开。

  距离地面30厘米高的插座必须带保险安装,厨厕应与通风道就近安装,洗手盆的上方不应有插座,卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施;卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座。

  检查开关、插座的牢固程度;电话、电视线路使用力拉一下,看能否虚设。插座能否正常通电,有无防护措施,电灯能否都亮,开关能否正常,有线电视线、电话线、网络线能否通。

  11、验双气

  暖气设备有两种,一是暖气片式,二是地暖方式。暖气片式更直观一些,普通情况下,供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处,给管道再套上一小截管子),地面的套管应高出地面2~3厘米,地面为初装修的,应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。暖气管道能否通畅,有无走漏,需求使用专业工具进行检测,且第一个采暖期前热力公司、开发商和物业公司会通知进行供暖测试,因而,验收房屋时,不必对此专门检验。燃气管道要检查能否通畅安全。

  12、设备产权界定及其他

  燃气表、电表、水表三表到户,表以内产权归用户,表以外产权归城市公用企业。核对买卖契约上注明的设备、设备等能否有脱漏,品牌、数量能否相符。总体上室内应做到清扫干净,无污物,达到窗明地净,地漏、雨水等处无堵塞杂物。

  如果购买的是精装户型,还应查看装修能否达到商定设计要求,装修材料的品牌、型号、规格能否符合合同的商定。末端,还要留意对室内空气质量进行检测,不要因而影响身体健康。

  以上项目检查结束后,要查抄水表、电表底数,以便日后计费使用。

  消费者完成房屋验收后,如果有问题,应就验收中存在的问题提出质询和书面整改意见,并与开发商协商,得到问题的合理解释和整改书面承诺;如果没有问题,就可以签署《房屋验收交接表》,装修入住了。

  提示:验房师普通作为专业人士或业主朋友协助购房者验收房屋,提供专业性的参考意见,协助购房者及时发现房屋质量方面的问题,并与开发商协商整改处理。但验房师验房报告并不具有法律效能,只能作为证据供参考。


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